在美租房要信用报告怎么办
疫情阶段， 面对昂贵及不确定的回国机票，可能的周折又不安全的路途，以及担心签证麻烦，国内隔离的时间及条件等， 不少留学生开始打算今年暑假在美度过，准备去校园外租房 (学校通常要求学生暑假搬离Dorm)。
网上已经有很多有关在美租房的程序及租约(Lease Agreement) 详细解释的信息, 这里我也就不多提了。下面就聊聊，常常被问的最多的，感觉也是特别让留学生头痛的， 是当被要求提供信用报告时怎么做呢。
在美国留学生活，信用记录是与生活息息相关的东西，比如租房，签手机，开信用卡，贷款等等，都需要查询信用记录。而信用报告，顾名思义，就是这些信用记录的报告了。信用分数和信用报告， 好像走到哪都总有提到。
信用报告主要由三大信用报告机构 Equifax、Experian 和 TransUnion 生成，信用分数则有不同的计算模型，它们都有免费查询或免费获取的方法。简单了解下信用分数分级，大致是这样的：300-560 Very Bad；560-650 Bad；650-700 Fair；700-750 Good；750-850 Excellent。 根据美国对于信用记录的相关法律，个人可以每年向各信用机构免费领取一份信用报告。最便捷的领取方式当然是在线操作了，具体来说，就是进入 https://www.annualcreditreport.com 这个网站，进行相关操作就可以查询自己的信用报告了。
近年来， FreeCreditScore.com 逐步改进，现在已经变成一个免费获取 Experian 信用报告以及 FICO 信用分数的最佳网站了。FreeCreditScore.com 和一般的商业网站不同，它现在是这三大信用机构之一 Experian (EX) 旗下的产品，在它那注册的账户是可以直接登录 Experian.com。它的信用分数来自官方的 FICO 模型，而不是 Credit Karma 等这样基于其他模型计算出来的分数。FreeCreditScore.com 除了分数之外，还显示账户数、信用历史长度、Hard Pull 次数、Utilization 等信息，基本上我们需要的信息都在了。你们可以试试。
注意，在查看信用报告的时候经常会看到Hard Pull和Soft Pull，有时也被称作Hard Inquiries 和 Soft Inquiries。有点晕，其实，都是指金融机构和实体为了了解你的信用情况，查看信用报告时，是否让你授权同意分享的两种操作。只是两者发生的情况、对于信用分数的影响各有不同。平均下来Hard Pull一次会掉5个点，原本700分直接降到695分。更严重的是短期内出现很多Hard Pull就会引起重点关注。 下表是 credit karma 网站上， 总结出的hard pull and soft pull 的发生情况，信用分数影响，及影响时间。
这三大信用报告机构在编制个人信用报告时，他们主要通过以下这些信息内容来配对被调查者：名字，出生日期，目前的住址，以前的住址，工作经历，SSN（Social Security Number 社安号，没有也行，很多人不知道，这 Big Three 实际上并不需要SSN也可以进行信用调查，大数据搞的？很厉害哈)。
Anyway， 很多初来美国的学生根本没有建立过信用记录，信用报告上一片空白，也不可能会有好的信用分数。对于信用新人来说，可以先申请一张secured credit card（美银 Bank of America 好像可以办), 也就是向银行先交付一定的押金，信用卡额度就是押金金额，然后每月刷卡再还款，不急，慢慢积累自己的信用历史记录。
如果你在租房过程中遇到纠纷，想提前解约回国，或不交房租。即使你没有SSN，房东或者债权人只要获知你的其他个人信息，就有办法将你违约等负面信息加入到你的信用报告中。如果你想保持完美的信用背景，那么：别违约。不要小看这些一般来说并不会出现在信用报告上的欠账账目，如果发生了欠费的情况，过一两个月这些账目就会被转到追债公司（collector）手上，然后这个欠债账户（collection account）就会被上报到信用报告上面去，即使还清了欠款，这个曾经欠债的记录也会保留7年。
目前通过Multiple Listing Services （MLS）上市的租房房源，很大部分房地产经纪人都要求租房的租客提交NTN 报告。 那NTN是什么东东呢？顺道提一下, MLS 是多重上市服务的意思， 它的数据库和软件组成房地产经纪人用来建立合同及传播信息等的一套服务的平台，通过它发布租房信息后，主要门户房地产网站 如 Zillow, Trulia, Realtor 会马上登出。
NTN (National Tenant Network) -国家租户网络, 是一种租户筛选公司 （https://ntnonline.com)。NTN程序审查申请人的背景，并产生一个总分，很像刚才上边提到的信用评分，以及相应的租赁建议 – 这两者都基于对申请人的信用记录， 犯罪记录，驱逐记录 (eviction record) 及违反租赁的行为， 进行彻底和客观的分析。NTN程序还会考虑租客的就业时间和居住年线，从而确保租客总体上可保留的可能性更高。此外，NTN 报告还附有一份全面的 NTN 租户绩效概况、详细的驱逐和租赁违规记录、甄别历史、房东身份识别和恐怖分子搜查。为了保证这个文件的真实性，都是租客付费地产公司（房产经纪人）下载下来提供给房主，这个文件不能由租客自己提供的。有些地产公司提供的租客信用类似NTN报告的文件, 来自 tenantreports, zumper 等。
总之，作为租客，你要尽量如实填写这类申请表，大致内容包括：年龄、收入、工作历史和租房历史，有几个申请人以及申请人之间的关系等。有时候要提供租客的以前房主和雇主的证明和推荐信，目的是为了详细的向房主表示你是个好租客及财务能力，是个有按时付账单习惯的，是可以相信的人，让房主放心的租给你。一般情况下所有成年人的名字都要在合同上并且不允许转租。
虽然大多数经ＭLS上市房子的屋主及其代理(房地产经纪)会要求租客提供SSN和信用报告，但这并不意味着在没有SSN和信用报告的情况下，就无法租到房子。特别是华人之间，特别对留学生租房，屋主一般不需要什么，提供护照或驾照的复印件即可，根本不会去一定要SSN 和 信用报告。强大的祖国就是信用证明。其实留学生是非常受欢迎的租客团体。
当然，在没有SSN的情况下，你可以把需要提供SSN的房源剔除掉，并将范围缩小到不需要SSN的房源身上。你还可向房东或房产经纪表示愿意支付信用调查的费用，并直接向Big Three信用报告机构申请进行信用调查。通常在没有SSN的情况下进行的信用调查，是不会显示任何信用记录。不过这也是一个向房东证明你是值得信赖的好方法。
Anyway, 无论什么方法，你都得准备好提供其他必要文件如 F1 或 H1B 签证, 雇主证明 (offer or employment letter), 工资单（pay stubs), 银行余额(bank statements), 报税记录（tax returns) 等。
有时候，你也得做好缴纳多些租金或押金的心理准备， 因为，当房东对你并不是完全信任的时候，他们通常会向你收取更高金额的押金或者要求你预先支付前几个月的租金。而这背后的理由可能是因为你没办法或者拒绝提供SSN。
当然最坏情况，如果你没有证件，在联系潜在房源，时，请如实告诉对方吧。他们可能会直接拒绝你，但总会有些人愿意把房子租给你。通常来说，他们会要求你提供你国籍的有效身份证和收入证明。有些房东则会要求你找个美国公民来和你共同签署租赁文件， 即所谓的co-sign。总之, 只要你愿意付出多一点的时间和耐心，总会找到一个适合的住所和愿意迁就你特殊情况的房源及屋主的。
顺便提一下啊，根据美国社安局 Social Security Administration 规定，持有F-1、M-1或 J-1学生身份并不能直接申请SSN，只有在美国获得合法工作后才能申请，用于向政府报告工资收入以及纳税。因此想要获得SSN首先要找到一份合法的工作，对于留学生而言，合法工作分为校内工作和校外工作。去办理 SSN, 其实不难，我搜了一下， 主要文件是护照，F1/I-20，1-94，工作offer letter, 学校国际学生办公室 letter, ss-5 表，OPT/EAD/H1B, etc.
结束语总的来讲，无论什么房源, Single Family House 或 一整套公寓单元 Apartment / Condo Unit, 还是 其中一间或几间卧室，还是 家庭寄宿（Homestay)， 民宿，几乎都可以在网上找到，如 Craigslist、Realtor、Zillow、Rent， Airbnb 等， 也可以去学校的学生平台，论坛，CSSA, 以及当地华人的各种租房微信群，当地华人网站和报纸的分类广告，和当地华人超市广告栏找找。
当然，有些portal网站上的房源可能是旧的没更新, 你得找当地房地产经纪confirm一下；至于有些担心私人的房主或房产经纪人不靠谱， 有没有欺骗，陷阱，蒙人的地方啊什么的，就网上去多搜搜，有好多信息会教你打假。当然，其实我觉得哪都有，哪都一样，这些陷阱非美国特色.
但以上谈的，要对于信用记录的重视，学会去不断了解，积极建立加积累，定期获取加维护， 不光是为了租到好房，也肯定会为来留学美国生活，学习，工作，发展打下一坚实的基础。
