旧房翻新 101

我一直看到小孩玩的拼图有些头疼，你知道那个1000 个纽约市区的拼图，你打开盒子1000个零碎的纸片摆在桌子上，我从哪开始呢？哪个角落然后呢，我要知道怎么将 999 纸片来拼在一起。

我们这是在讲旧房翻新讨论什么拼图呢？在做拼图之前你第一个事情是要看盒子的图，翻新房子就是在做拼图，你要先有个整体的图片。一说翻新房子网络上一大推的信息，什么是修理好的价值？什么是室内布置？借款公司和装修的公司，好现在让我们进入这个拼图，一天拼一个图在不久的将来你将会成为一个旧房翻新的高手.

第一步：对旧房翻新要有所了解和学习

网络中有很多关于旧房翻新的书籍，这里不是让你进入学校学习几年，这里不是只了解表面的而要有具体的深刻的每个角落是怎么运作的。

第二步：要了解翻新房子的数字规则

对翻新房子的进和出的价格的了解是进入这个生意的关键之重！如果你不知道什么是正确的进入的数字那就很难在出口这里赚钱了，因为数字决定了付多少，往里面放入多少投资和出来多少，这里我们反复提到了70% 的黄金定律。

第三步：市场调查

下步你要选择你的市场了，有些市场一个25万的房子是很便宜的，但是另外的一些市场25万可能是非常的贵。每个市场是不同的，你首先要先自己明白：

• 房子的中间价格在多少？
• 一般的银行（foreclosure or short sale, REOs) 卖多少钱？
• 一个房子多快就卖出？哪个市场比较快些？
• 哪类的房子/面积/户型卖的快些？
• 做个彻底的市场调查然后再回头看这个市场做旧房翻新是不是一个合适的市场？

第四步：资金来源

说到这里估计你已经对旧房翻新很兴奋啦，现在问题是钱从过年哪里来呢？

资金来源上有很多种，最主要的有 全现金，最快最高效率的但是一般投资不会这么做；

普通银行贷款，很多人用这个方式但是有的房子不能符合普通银行贷款，比如需要大装修的

住房抵押贷款，如果你自己的房子有很大的资产，你可以去找本地银行去拿到些抵押贷款

Hard money 贷款，等于一个私人借款公司这个是一般做旧房翻新的人常用的贷款。

合作/私人借款，如果你认识的人有些资金，你可以给你的借款人一个利息回报，这也是最便宜的方式拿到资金的，是互惠互利大家共赢的方法。

第五步：找个对投资人友好的代理

到了这步，你已经了解怎么会成为个好的交易，有些方式拿到资金了，下一步就是你要找个代理了，为什么呢？因为是免费的。

这里我们找个会与投资人友好的房产代理，他们会为你找房子，带你来看，帮你出价和最重要帮你把周末的可比较的市场价格给你算出。

第六步：开始分析房子，

这个真是非常重要关键的一步所以千万别忽视掉，现在你把你所有的学的都用上要分析一下放鸽子了。。这个旧房翻新就是个数字的游戏，让我们来看看实际案例：

比如一个房子修理好的市场价值在美元30万，需要修理的费用在6万，那这个房子我们最多（铁定的公式）你可以出价如下：

                 ($300,000 x 70%)- $60,000=$150,000

如果你下定决心要进入这个生意，查找和分析的工作应该是你每天的例行公事的事情，每天少看30分钟的微信和电视打开 Zillow 及 Realtor.com查找每天进来的新的房子来进行分析。

第七步：开车去找好房子

这个字面就解释他的意思了，出去开车在你要投资的地区找你要想要做的房子，比如房子前面都是高于1米的草，庭院没有人维护，垃圾成堆，房子很久没有人维护这些都是房东会在低于市场的价格出手的理由，记下地址找到房东，

第八步：找到最佳的房子来做

当你分析了大量的房子后，下步就是要找到这个最佳的候选房子来进行了。这里强调的我们对这些房子不能有任何私人的感情的，我就喜欢这条街，我就喜欢这个房子，no, no no ,这个是个生意, 是个数字游戏！

第九步：出价

房子找到了下步要出价了，多么幸福的事情，这个步骤有几个相关的事情：

最高可以出多少？

购买的钱是什么方式？

什么时候必须过户？

谁负担过户的费用？

有什么什么条款？比如 验房了， 想退出这个交易，更多更多

第十：谈价格

出了价格后，一般卖家会给你还一个价格，还价之后你可以提高你的价格或者保持你已经出的价格，这个过程中，你要坚定你的最高可出的数字，再次强调这个是个数字的游戏，所以不能因为任何原因而被动摇。

第十一：价格被接受，交押金

最终你的价格被接受了，下步进入交押金的步骤。押金的金额因为卖家的要求而不同的，可以100块有的高达5000 块。押金一般放在产权公司的托管账户里

第十二：选择产权公司/托管和律师公司

价格被接受后，文件会转交给产权公司或者托管公司，产权公司负责把房子的交易完成，他们会查房子以前历史记录有没有lien然后准备文件让买卖家签字。

第十三：验屋子

进入了合同中，下步要雇佣个专业的验屋师来对房子进行检验，屋顶是否漏，水系统是否正常，是不是有白蚁等等。等报告出来了，你可以有下面的选择：

• 接受房子状况继续签合同
• 拒绝房子情况退出合同
• 和卖家来谈判

挖油罐及土质污染处理 

第十四装修工作范围

房子买进了，下步就是要装修了。这个步骤应该在出价前就应该做好，但是我一般不愿意耽误出价的机会。如果你对房屋的修理不擅长，在出价的过程中就要找到专业的团体来给你在修理上出谋划策。

这个步骤在做这个生意过程中都要进行的，我始终认为找到最好的装修公司就是通过推荐，永远要接受几个公司的报价，不要假设最便宜就是最好的，从我们的经验看，装修队有以下几个之分：

• 低档次的，他们一般有最基本的工具，一般没有执照可以做基本简单的工作；
• 一般中档次：这些一般有执照的，可以接大小工程价格一般中档。
• 高档次的：这个一般是我们做高档的百万美元价格的房子，他们有自己的设计师知道怎么做高档的房子修理和布置

第十五：管理你的装修工程和财务

你的工作（除非你雇佣个项目经理）要确保整个装修过程的顺利进行。装修队的最大的通病就是比承诺的时间要长，如果你放手不管你的工程会永远的拖延下去。在你持有这个房子中你要确保你的财务运行正常，所有水电费没有拖延，然后对装修中所有费用记录财务报表中。

第十六：最后完成并考虑简单布置

每个投资人都认为对房子做了布置会出手更快，这个都要看你在的市场是什么情况，和你同类的在卖的房子来做比较。

第十七：挂牌买房子

一个产品终于完成了可以出来卖了，你会和你的代理签一些协议来决定：

1.     卖的价格

2.     代理的佣金

3.     签多长时间来卖

4.     更多多多

第十八：卖出房子

终于到了卖出过户的日期了，你的收钱的日子，恭喜你。你的产权公司或者律师把卖家部分的税务，交易费付掉。算算你的利润把这个钱转入到下个房子里。

结论

以上说的18个步骤只是这个过程的最基本的步骤，正如文章开头说的，如果你要进入这个生意，一定要多了解跟多的知识，记住翻新房子是在做个拼图，哪张图没有找到，下一个图就拼不到。好了祝大家好运，喜欢我的文章点赞，转发和共享吧。